実体験

取引スキーム

取引スキーム

(出典:国税庁HP)

株式会社バリューワン 【東京】新規サービス責任者 ~事業スキームやサービス内容の企画/大手企業との取引多数~

事業概要 ■事業内容:
インターネット、スマートフォンの普旧に伴う消費行動の変化により、実店舗でのお買いものや来店導線におけるオンライン媒体活用、いわゆる<O2O(オンライントゥオフライン)>市場は年々拡大しています。
同社は活発化するO2O市場の背景に着目し、WEB、モバイル、アプリ、SNSなどを軸に店舗、企業様の集客UPや売上UP、リピーター促進、マーケティング分析、メディア運用などを総合的に支援していく事を目的とした企業です。(2016年7月に、株式会社クラブネッツよりモバイルソリューション事業を分社化し設立されました。) 所在地 〒150-0011
東京都渋谷区東3-14-15 MOビル5F 設立 2016年7月 従業員数 20名 上場市場名 非上場 取引スキーム 取引スキーム 資本金 30百万円

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【拠点名】
シンガポール:PERSOLKELLY Singapore Pte Ltd
香港:PERSOLKELLY Hong Kong Limited
韓国:PERSOLKELLY Korea, Ltd.
台湾:台灣英創管理顧問分有限公司
ベトナム:PERSOLKELLY Vietnam Company Limited
中国:英創人材服務(上海)有限公司、英創人力資源服務(深セン)有限公司
マレーシア:Agensi Pekerjaan PERSOLKELLY Malaysia Sdn. Bhd.
フィリピン:John Clements. Recruitemt,Inc.
タイ:PERSOLKELLY HR Services Recruitment (Thailand) Co., Ltd.

取引スキーム

「資産(不動産)の流動化・証券化」や「信託受益権」といった言葉をよく耳にします。
これまでファンドビジネスを中心とした取引により、流動化(証券化)され、現在、不動産信託受益権として保有されている不動産は数多くに上ります。特に、J-REITや不動産ファンドによる大型の不動産取引の多くは、この信託受益権がからむものでした。
不動産金融市場はこれまで急速に発展してきており、不動産流動化・証券化のしくみが利用された取引は広く行われています。
また平成19年に金融商品取引法(以下、「金商法」という。)が施行されており、この不動産信託受益権は、金商法第2条第2項有価証券の「みなし有価証券」として位置づけられ、取引にあたり金商法による諸規制を受けています。そのため、金融商品である不動産信託受益権の取引を業として媒介等する場合には、第二種金融商品取引業の登録が必要となります。

ここでは、まず信託受益権がどういうものなのかご説明します。

資産そのものを売買(1)する場合、資産の所有権が売主から買主へ譲渡されます。これが、従来の不動産売買の一般的な形態であるといえます。
一方で、「資産をいったん信託銀行などに信託し(2)、それによって取得した、 その資産から発生する経済的利益(賃料収入など)を受け取る権利(3) を売買(4)する」という取引形態が昨今増加しており、これを 資産の流動化 といいます。

そして、その「資産から発生する経済的利益を受け取る権利」のことを 信託受益権 といいます。なお、信託受益権を保有する者(受益者)は、信託法、信託業法及び信託契約の定めに従って、受託者に対して一定の義務を負うことがあります。

ここでは、不動産信託の具体的なしくみについて解説します。

(1)信託契約 委託者 ※1 (不動産所有者)が 受託者 ※2 (信託銀行等)に不動産を信託します。
委託者は、 受益権 ※3 を取得し、 受益者 ※4 となります。
受託者は、受益者の指示により以下(2)~(7)を行います。 (2)信託財産の管理運用 受託者は受益者の指示により、信託財産の管理運用を行います。不動産信託についていえば、受託者が信託財産としての不動産の管理運用を自ら行なうことは稀で、通常は、不動産管理業者に、その管理運用が委任されます。
信託財産としての不動産が稼動中の賃貸物件であれば、受託者又は委任を受けた業者は、テナントの募集、賃貸借契約の締結等を行います。 (3)賃料収入等の受領 受託者は、信託財産より生じる収益を受領します。 (4)信託利益の交付 受託者は、信託財産より生じた収益から、信託報酬や公租公課、管理費・積立金等の必要経費を控除した残額を受益者に分配します。 (5)(6)(7)信託財産の処分 信託終了後、信託の目的(信託契約に明示されます。)に信託財産の処分が含まれている場合は、受託者は信託財産を売却し、売却代金から必要経費を控除したものを元本の受益者に返還します。信託の目的に信託財産の処分が含まれていない場合は、受託者は元本の受益者に現状有姿(敷金等の返還債務を含む)で返還します。 用語の解説 ※1 委託者 財産を所有し、その財産を一定の目的を付して受託者に引き渡す者
※2 受託者 信託を受け、信託財産を信託の目的に従って管理・運用・処分する者
※3 受益権 信託に基づいて経済的利益を享受する受益者の権利
※4 受益者 信託財産から生じた経済的利益を享受する者

取引スキーム

株式会社リミックスポイント(証券コード:3825、本社:東京都目黒区東山一丁目5番4号 KDX中目黒ビル、代表取締役:國重 惇史)(以下「当社」という)の子会社である株式会社ビットポイントジャパン(以下「ビットポイント」という)は、本日、国内で初めて仮想通貨取引において日証金信託銀行による顧客資産の信託保全スキームを導入いたしました。

<日証金信託銀行の会社情報>
会社名 :日証金信託銀行株式会社
代表者 取引スキーム :橋本泰久 (取締役社長)
設立 :1998年11月 取引スキーム
資本金 :140億円
所在地 :東京都中央区日本橋茅場町一丁目2番4号
事業内容:有価証券の信託、顧客分別金の信託、預金及び貸出業務

<ビットポイントの会社情報>
会社名 :株式会社ビットポイントジャパン
代表者 :國重惇史(代表取締役社長)
設立 :2016年3月
資本金 :1億1000万円(資本準備金含む)
所在地 :東京都目黒区東山一丁目5番4号
事業内容:仮想通貨取引所の運営、フィンテック関連事業の推進等

◆信託保全スキーム導入の背景

◆ビットポイントの信託保全スキーム

【通常時】

1

【破綻時】

2

リミックスポイントは、“We are the ChangeMaker”をキーコンセプトとし、今後も、法令改正・規制緩和のある事業領域に対して積極的に事業投資および事業開発を推進してまいります。
これからのリミックスポイントの活動にぜひご期待ください。

※2017年4月1日の改正資金決済法の施行に伴う対応のため、 日証金信託銀行との信託保全スキームを解消しております。なお、現在は、 同法令に準拠してお客様の資産を分別管理しております。

特定目的会社(TMK)を不動産流動化に利用する際のポイントと実務(第1回)

資産保有SPVとしては、法人や信託が利用される。このうち法人であるSPVのことを一般的に「特別目的会社」又は「SPC(Special Purpose Companyの頭文字をとった略称)」という。日本においてSPCとして用いられる法人には、主に、会社法に基づく株式会社、会社法に基づく合同会社、資産流動化に関する法律(以下「法」又は「資産流動化法」という。)に基づく特定目的会社(いわゆるTMK(Tokutei Mokuteki Kaishaの頭文字をとった略称))が存在する。

GK-TKスキーム

  1. オリジネーターがその所有する不動産を信託会社や信託銀行に信託し、不動産信託受益権を取得する。
  2. オリジネーターは合同会社との間で信託受益権売買契約を締結する。
  3. 合同会社は、金融機関から資金を借入れ、また、匿名組合契約(いわゆるTK契約)を締結し出資を募ることにより資金を調達する。
  4. 取引スキーム
  5. 合同会社は調達した資金をもってオリジネーターに対して不動産信託受益権の代金を支払い、不動産信託受益権を取得する。
  6. 合同会社は、取得した資産を管理・処分することにより、借入金を返済し、また、匿名組合契約に基づく出資者に対して配当等を行う。

特定目的会社(TMK)による資産の流動化

  1. 資産の流動化及びその附帯業務以外の業務を行うことができないこと
  2. 当該資産の流動化は当局に提出する資産流動化計画という文書に従って行う必要があること(法195条)
  3. 取引スキーム
  4. 資金調達方法が上記の資産対応証券(優先出資、特定社債等)の発行か特定借入れ等に限定されること(そのため、特定目的会社は匿名組合出資による資金により特定資産を取得することはできない)

特定目的会社(TMK)を用いた不動産流動化スキーム

特定目的会社(TMK)を用いた資産の流動化の流れ

  1. 特定目的会社(TMK)の設立
  2. 特定資産(不動産や信託受益権)の売買契約の締結、特定資産管理処分業務委託契約(AM契約)の締結
  3. 資産流動化計画の作成・業務開始届出
  4. 減税証明申請(登録免許税)
  5. 優先出資引受契約の締結・保管証明書の発行・優先出資発行の登記
  6. 特定社債要項・特定社債引受契約の締結、特定社債の発行
  7. 特定目的借入れによる資金調達
  8. 特定資産の取得

特定目的会社(TMK)を用いるメリット・デメリット

  1. 特定目的会社は資産の流動化を、当局に提出した資産流動化計画に従って行わなければならず、これに違反すれば罰則もあるという制約があるため、投資家から見れば、特定目的会社が資産流動化計画に違反して勝手なことをしないであろうと信頼することができ、比較的安心して投資することができること
  2. 優先出資社員に対する利益配当が一定の要件の下損金の額に算入され、また、一定の要件の下で、登録免許税や不動産取得税の軽減措置を受けることができるという、税制上の優遇措置があること
  3. 現物不動産を特定資産とする場合、他のSPVであれば適用のある法規制(例えば、不動産特定共同事業法、宅地建物取引業法に基づく規制)を回避することができること(すなわち、現物不動産のまま流動化しやすいこと)
  1. 資産流動化法上求められる業務開始届出や資産流動化計画の変更・届出等の手続などが(例えば、GK-TKスキームなどに比べて)煩雑であること
  2. 特定資産の追加取得に関して一定の制限が存在すること

▼【連載】特定目的会社(TMK)を不動産流動化に利用する際のポイントと実務 特定目的会社(TMK)を不動産流動化に利用する際のポイントと実務(第1回) 特定目的会社(TMK)を不動産流動化に利用する際のポイントと実務(第2回)

名古屋市緑区のよねづ税理士事務所

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《コラム》金売買を使った消費税還付スキームについて思うこと

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◆消費税還付を受けられないか


これだけの消費税を支払うのですから、何とか消費税の還付を受けたいところです。

消費税還付スキームの歴史

1,自販機設置の消費税還付スキーム

「自販機スキーム」と呼ばれていました。
マンション購入課税期間から消費税課税事業者を選択します。

◆参考:課税売上割合が著しく変動した場合の消費税の調整


(出典:国税庁HP)

◆平成22年度の税制改正による「自販機スキーム封じ」

【2,強制適用期間経過後にマンションを取得する消費税還付スキーム】

◆個人の場合の消費税還付スキーム

◆法人の場合の消費税還付スキーム

◆平成28年度の税制改正による消費税還付スキーム封じ

最新の消費税還付スキーム

それは、金の売買を利用した消費税還付スキームです。

現状の税制での消費税還付成功条件

金の売買を利用した消費税還付スキーム

金の売買を利用した消費税還付スキームのデメリット

◆(1)金取引手数料と売却損の発生

◆(2)税理士報酬の発生

◆(3)法人税では金取引による手数料や売却損を否認される可能性あり

それは、この「同族会社の行為計算否認規定」は、法人税法や所得税法には規定があるのですが、消費税法には規定がないからなのです。

◆(4)税務署側による消費税を認めない事例



(出典:税務通信)

金取引を利用した消費税還付スキームについて思うこと

日本税理士連合会

日本税理士連合会

名古屋税理士会

名古屋税理士会

名古屋税理士会熱田支部

名古屋税理士会熱田支部

国税庁

国税不服審判所

国税不服審判所

よねづ税理士事務所(正式名:米津晋次税理士事務所)登録番号103724 名古屋税理士会熱田支部所属 〒458-0824 名古屋市緑区鳴海町字有松裏200ウインハート有松3B TEL:052-621-6663

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